عضویت تلگرام عضویت اینستاگرام

مدیریت بهره‌برداری ساختمان سودآور یا هزینه‌بر؟

پلاسکو در آتش سوخت و این اتفاق تلخ بسیاری ازکاستی‌های ما را عیان کرد. مدیریت بهره‌برداری یکی از اولین مباحثی بود که نبود آن زیر ذره‌بین کارشناسان قرار گرفت، عنصر غایبی که در صورت اجرا می‌توانست حتی با وجود تمامی عوامل ریز و درشت مرتبط با این حادثه از آن جلوگیری یا حداقل در مراحل اولیه آن را مهار کند.

 

به این بهانه قصد دارم به مقوله مدیریت بهره‌برداری، پتانسیل‌های پیدا و پنهان این دانش و ضرورت به‌کارگیری آن در فضای امروز املاک کشور بپردازم. سابقه این حرفه در دنیا به دهه‌های ۶۰ و۷۰ قرن بیستم بازمی‌گردد و از اوایل دهه۱۹۸۰ با تشکیل انجمن جهانی مدیریت بهره‌برداری، به‌عنوان یک دانش کاربردی و عملی نوین، شروع به نشر و گسترش پیدا کرد و امروز بیش از ۲۵ سال از ورود آن به‌عنوان یک شاخه تحصیلی در دانشگاه هاروارد گذشته و بسیاری از مراکز آموزشی معتبر نیز در دنیا به آموزش آن مشغولند. بر اساس جدیدترین هندبوک (HAND BOOK) منتشر شده در آمریکای شمالی، این حرفه ۱۵حوزه مدیریتی کلان را در برگرفته و بیش از یکصد زیرشاخه از این حوزه‌ها را شامل می‌شود و به این ترتیب طیف وسیعی از نیازمندی‌ها و خدمات را در بازار هدف خود پوشش می‌دهد. بنابراین اجرای این سیستم مدیریتی بسیار فراتر از تعاریفی است که این روزها در کشور ما برای مدیریت یک مجموعه ملکی در نظر گرفته می‌شود. به بیانی دیگر شرح وظایفی که در حال حاضر برای مدیریت بسیاری از مجتمع‌های تجاری و مسکونی و… در نظر گرفته شده در اکثریت قریب به اتفاق موارد از استانداردهای جهانی تعریف شده برای آن فرسنگ‌ها فاصله دارد.

در نهایت همین عدم آگاهی،پیری زودرس ساختمان‌ها و به تبع آن هدر رفت منابع و ثروت ملی، بهره‌وری پایین در مجتمع‌های ملکی با کاربری‌های گوناگون، کاهش شدید ضریب ایمنی و سایر پیامدهای ناخوشایندی از این دست را موجب می‌شود. روندی که در انتها می‌تواند به تراژدی همچون پلاسکو منتهی شود. طبق آمارهایی که اخیرا منتشر شده بیش از ۳ هزار سازه پرخطر تنها در شهر تهران و عمدتا نیز در مناطق متراکم و فرسوده شهر وجود دارد. مدیریت ایمنی، مقاوم‌سازی، بازسازی، مدیریت تعمیر و نگهداری و مدیریت بحران، ابزارهای کارآمدی از مدیریت بهره‌برداری هستند که می‌توانند در کوتاه مدت ضرب الاجلی به کارگرفته شده و از سوی آنان انبوه ساختمان‌های بحرانی موجود را ساماندهی و از خط اضطرار دور کرد. اینها ابزارهای مفیدی هستند که امتحان خود را در حوادث گوناگونی در گوشه و کنار دنیا پس داده و کارآزموده شده‌اند. حوادثی که می‌توان ۱۱ سپتامبر را بزرگ‌ترین آنان نامید. گزارش‌های زیادی از نقش پررنگ مدیریت بحران پیش‌بینی شده در برج‌های دوقلو در کاهش خسارات و تلفات در دست است، همچنین تجارب بسیاری از این حادثه در قالب گزارش‌های تخصصی و علمی در مجامع آموزشی مدیریت بهره‌برداری تدریس می‌شود. تجربیات تلخی از این دست در تمامی دنیا وجود دارد اما آنچه بسیار حائزاهمیت است بهره‌گیری از تجارب به جا مانده از آنان است که به قیمت بسیار گزاف جان شهروندان بیگناه به‌دست آمده وغفلت از آن قابل بخشش و توجیه نیست.

 

مدیریت بهره‌برداری هزینه نیست

در کنار ابزارهای نظارتی که می‌تواند از طریق نهادهای مسوول مانند بیمه و سازمان آتش نشانی،شهرداری و… به‌عنوان ضمانت اجرایی سیستم مدیریت بهره‌برداری در ساختمان‌ها عمل کند اراده مالکان نقشی بسیار مهم را ایفا می‌کند؛ چرا که در صورت عدم شناخت کافی و استقبال از این امر می‌توانند با استفاده از ترفندهای گوناگون از اجرای آن سرباز زده و تنها به رفع تکلیف و اجرای سطحی آن به قصد اخذ مجوزهای نظارتی پیش گفته بپردازند که مسلما این روند در نهایت حادثه پلاسکو را تکرار خواهد کرد. پژوهش‌های مرتبط نشان داده یکی از عمده دلایل عدم استقبال بعضی از مالکان از این مقوله ناشی از آن است که تنها به چشم بار مالی مضاعف به آن می‌نگرند و حتی در صورت تمایل به استفاده از آن سعی دارند تا با پیاده‌سازی ناقص و گزینشی، به زعم خود از پرداخت هزینه بیشتر خودداری کنند. به سه دلیل این اشتباه فاحشی است که مالکان مرتکب می‌شوند؛ اول اینکه حتی در صورت درستی این حرف که مدیریت بهره‌برداری مستلزم وجود یک بند همیشگی در لیست هزینه کرد ساختمان هست، آیا می‌توان نقشی را که در جلوگیری ازتکرار فاجعه‌ای مانند پلاسکو داشته باشد را قیمت‌گذاری کرد. مگر نه اینکه سال‌ها حق بیمه اتومبیل خود را با بالاترین سقف تعهد می‌پردازیم که تنها یکبار در اتفاقی که آرزو داریم هرگز رخ ندهد به کارمان بیاید و اینکه اگر امروز از مالکان پلاسکو بپرسیم؛ فرض کنید هنوز پلاسکو سالم است و به کار خود ادامه خواهد داد آنگاه چقدر حاضرند برای مدیریت بهره‌برداری ساختمان ازدست رفته شان بپردازند؛چه پاسخ خواهند داد؟

دوم اینکه بر اساس گزارش‌ها مستند در این حرفه، پیاده‌سازی برخی ابزارهای کنترلی و نظارتی مانند مدیریت انرژی (ENERGY SAVING)، مدیریت برنامه‌ریزی (PLANNING MANAGEMENT) و مدیریت اجاره‌داری (LEASE MANAGEMENT) در کوتاه‌مدت به میزان ۳۰ تا ۳۵ درصد کاهش در هزینه‌های جاری ساختمان‌ها اتفاق افتاده است که مسلما عددی در خورتوجه است که بسیاری از هزینه‌های در نظر گرفته شده برای اجرای سیستم مدیریت بهره‌برداری را پوشش می‌دهد.

و سومین دلیلی که باید از طرف مالکان و صاحبان سرمایه مورد توجه قرار گیرد این است که منفعت اساسی اجرای سیستم مدیریت بهره‌برداری از اجرای بلند مدت آن ناشی می‌شود که بسیار قابل‌توجه‌تر از حتی کاهش یک سومی هزینه‌ها در بند دوم است. موسسه (FMLINK) به‌عنوان یکی از منابع معتبر علمی در حوزه مدیریت بهره‌برداری دنیا نتایج تحقیقی مشترک و گسترده را منتشر کرده که در آن ۷ حوزه مهارتی عمده را برای مدیران بهره‌برداری ساختمان‌ها تعریف می‌کند. نکته جالب توجهی که دراین پژوهش به آن اشاره شده این است که ۵ مهارت از این لیست ۷ تایی کسب و کار محور (BUSINESS ORIENTED) بوده واساسا اهدافی را در راستای سودآوری در کسب و کار برای مالکان دنبال می‌کنند. مطلبی که باید صاحبان ۱۶میلیون متر مربع فضای تجاری چندمنظوره را در سطح کشور خرسند سازد. افزایش طول عمر ساختمان به اعدادی بسیار بیشتر از آنچه هم اکنون در کشور ما اتفاق می‌افتد و رونق بخشی آن در طول این مدت به‌صورت پیوسته می‌تواند نرخ بازگشت سرمایه‌ای درخور توجه را برای مالکان و سرمایه‌گذارانی به ارمغان بیاوردکه با دیدی استراتژیک و هوشمندانه به سراغ این ابزار قوی و کارآمد می‌روند.